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LMNP ou nue-propriété en France: revenu, décote et horizon

Guide pour comparer LMNP réel et nue-propriété en distinguant revenu locatif, amortissement, décote et valeur à terme.

Reviewed: August 25, 2026 · Luís Castanheira

LMNP réel et nue-propriété sont deux stratégies différentes. La première vise des revenus meublés à traiter avec les charges et l'amortissement; la seconde accepte l'absence de loyer pendant l'usufruit contre une décote d'acquisition et une reconstitution de la pleine propriété.

Before you act

1.Modélisez les loyers, charges et amortissement séparément dans le scénario LMNP.
2.Dans la nue-propriété, explicitez durée d'usufruit, décote et valeur terminale.
3.Vérifiez le régime déclaratif et les seuils applicables à votre situation.

Worked example: Exemple à Lyon

Un investisseur compare un appartement meublé générant €11.000 de loyers annuels avec une nue-propriété achetée décotée. Le premier scénario se juge sur le cash-flow après charges; le second sur la valeur future et l'absence de gestion locative.

Un rendement apparent ne suffit pas: la chronologie des flux détermine la comparaison.

Calculator

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FAQ

Le LMNP et la nue-propriété ont-ils le même objectif?

Non. Ils diffèrent par les revenus, la gestion, l'horizon et la fiscalité.

L'amortissement est-il un revenu disponible?

Non. Il doit être distingué du cash-flow et des obligations déclaratives.